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CONSIDERACIONES GENERALES

Sobre la propuesta de organización de la parcela en su conjunto (las tres parcelas), se aclara:

  1. Forma parte de la propuesta del diseñador la interacción entre vivienda unifamiliar y plurifamiliar.
  2. Forma parte de la propuesta del diseñador que se cumpla con la totalidad de las viviendas que permite la Normativa, pudiendo considerarse un número menor de viviendas. En todo caso se procurará agotar la edificabilidad o acercarse lo máximo posible.
  3. Forma parte de la propuesta del diseñador que sean solamente viviendas de carácter unifamiliar.
  4. Se valorará fundamentalmente la organización del conjunto de la parcela en términos de organización espacial.
  5. El hecho de que en las Bases haya un exhaustivo programa de configuración de las viviendas no es óbice para que el proyectista proponga su propia propuesta de distribución.

CONSULTA 1

En la documentación adjunta a las bases aparecen tres documentos que hacen referencia a la normativa urbanística aplicable las parcelas:

  • Normas urbanísticas PGOU 1986 Marbella.pdf (documento 1)
  • Publicación del PGOU 1986.pdf (documento 2)
  • Memoria Modificado P.P.pdf (documento 3)

Por lo que hemos podido comprobar, cada uno de ellos describe algunas ordenanzas aplicables que son contradictorias entre ellas.

Por poner un ejemplo, la separación entre edificios en las parcelas Residencial AU4, se indica que deberá se al menos una vez la altura mayor de la edificación en el documento 1 (pág 167), mientras que en documento 2 aparece que debe ser 1,5 veces la altura mayor (pág 85). En el cuadro documento 3 (que es el más actual y debería reflejar las medidas más restrictivas), aparece que debe se 1 vez la altura mayor (cuadro resumen de ordenazas en pág.25).

También hemos comprobado que los criterios de medición de la edificabilidad (superficie construida) no son iguales en relación a los sótanos y lo porches en cada uno de los documentos, siendo más restrictivos los criterios del documento 2 que los del documento 1.

Les agradeceríamos por tanto, que generaran un cuadro de ordenanzas en el que indicaran claramente los parámetros urbanísticos que afectan a cada una de las parcelas, y por otro lado fijaran los criterios de medición en cuento a la superficie construida computable a efectos de edificabilidad.

RESPUESTA 1

No hay posibilidad de generar un cuadro de ordenanzas a estas alturas, las normativas a aplicar en cada parcela vienen indicadas en el Modificado del plan Parcial que es el que debe ser válido pues esta aprobado definitivamente con posterioridad a la aprobación del PGOU del 86, es obvio que es el documento mas especifico el que debe ser considerado para estas dudas.

Por tanto, se debe aplicar el Modificado del Plan Parcial para las separaciones entre viviendas y para la edificabilidad, que sera cero para los sótanos que no tengan zonas vivideras, y de los porches que no computan si tienen cerrados dos lados y 100% si tienen tres lados cerrados.

CONSULTA 2

En cuanto a la edificabilidad descrita en las bases para cada una de las parcelas, ¿hemos de entender que en esos metros cuadrados debemos incluir los usos compatibles y/o complementarios o sólo hacen referencia al uso residencial?

RESPUESTA 2

La edificabilidad incluye tanto al uso residencial como a los usos complementarios y/o compatibles.

CONSULTA 3

¿Debe respetarse el trazado viario que se plantea en el estudio geotécnico asi como los movimientos de tierra que en el mismo se plantean?

RESPUESTA 3

No hay obligación de respetar el trazado del viario ni los movimientos de tierra que se plantean en el geotécnico.

CONSULTA 4

En las bases se invita a proyectar espacios vivideros en planta sótano y atendiendo a la normativa municipal este espacio debe contabilizarse como espacio edificado perdiendo así metros edificables en planta baja o primera. ¿se han de proyectar indefectiblemente estos espacios en planta sótano sacrificando parte del confort que ofrecen las otras plantas?

RESPUESTA 4

Según la normativa del ayuntamiento hay ciertos usos que están permitidos en el sótano, según el articulo 180, dejándose un baño y trasteros que puedan ser susceptibles de modificar por el propietario, zonas recreativas, garaje, etc.

CONSULTA 5

En lo referente al programa de las viviendas en la planta sótano, no entendemos en qué medida se valorará la distribución que permita estancias con más usos que los establecidos en la normativa, y tampoco entendemos o encontramos los usos que establece la propia normativa, hemos mirado en el PGOU 1986 es su título 5 capítulo 6 y no detalla los usos que referimos.

RESPUESTA 5

Aunque no hace referencia al uso de dormitorio en el sótano, se deberá considerar una zona que para el ayuntamiento sea recreativo, de tal forma que el propietario final lo pueda adaptar a dormitorio.

La valoración de dichas estancias en sótano es una parte más de la valoración, ya que ésta se hace en conjunto con muchas más consideraciones, no es muy representativo para la valoración este aspecto.

En cualquier caso, le remitimos al PGOU de Marbella de 1986 donde se describen los usos para las plantas sótano.

CONSULTA 6

¿La propuesta del concurso es a una sola parcela elegida por nosotros o tiene que ser de las tres propuestas?

RESPUESTA 6

La propuesta es para las tres parcelas.

CONSULTA 7

La ordenanza, en las parcelas 2,6 y 2,9 permite los usos de tipologías de villas adosadas.

¿Cuál es la agrupación mínima en la tipología de villas adosadas?

RESPUESTA 7

El capítulo 7 del PGOU de 1986 de Marbella hace referencia a la tipología de Unifamiliar Adosadas.

CONSULTA 8

Al terminar el volumen del terreno constatamos que la topografía del archivo SECTOR RR10 no es igual a la del archivo TOPOGRAFIA PARCELAS. A su vez la delimitación de las parcelas no es exacta por lo que hay una pequeña variación de la superficie edificable conforme a la que figura en las bases del concurso.

Hemos optado por conservar toda la información del archivo RR10 salvo la topografía, para la que hemos utilizado la del archivo TOPOGRAFIA PARCELAS. ¿Estamos en lo cierto?. Conforme a la diferencia de superficie edificable no es mayor de 80m2 y es a menor, por lo que no nos preocupa puesto que siempre estaríamos dentro de la edificabilidad permitida.

Si nos interesaría saber la cuestión de la topografía, puesto que incide en la definición del proyecto.

RESPUESTA 8

Entendemos que el topográfico bueno es el TOPOGRÁFICO ACTUALIZADO 2.6, 2.7 y 2.9, ya que es un topográfico realizado en el año 2014, siendo el otro muy anterior y de un vuelo general cuando se hizo el Plan Parcial.

La diferencia de la delimitación de las parcelas no nos preocupa pues se puede deber a una pequeña variación en el montaje.